山東省資產(chǎn)評估協(xié)會關(guān)于發(fā)布《山東省資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示[2025]》的函

魯評協(xié)函[2026]2號        2026-1-6

各資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)：

　　為及時總結(jié)資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險，警示全省資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)引以為戒、嚴(yán)防執(zhí)業(yè)風(fēng)險、提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，根據(jù)年度行業(yè)監(jiān)督檢查情況、相關(guān)移交問題線索等，我協(xié)會組織編寫了一組帶有普遍性、典型性的行業(yè)執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示，現(xiàn)予發(fā)布，供參考。

　　本風(fēng)險提示聚焦資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)全流程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，通過對真實案例的剖析，旨在以案為鑒，幫助機(jī)構(gòu)及人員精準(zhǔn)識別風(fēng)險、理解規(guī)范要求、落實整改措施。各資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要高度重視，并充分學(xué)習(xí)借鑒中國資產(chǎn)評估協(xié)會及其他資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的相關(guān)風(fēng)險提示，強(qiáng)化法律意識、準(zhǔn)則意識和風(fēng)險意識，嚴(yán)格對照檢查、舉一反三，狠抓內(nèi)部管理，嚴(yán)把執(zhí)業(yè)質(zhì)量，切實防止各類執(zhí)業(yè)風(fēng)險的發(fā)生。

　　本風(fēng)險提示不代表對資產(chǎn)評估法律、法規(guī)及準(zhǔn)則的解讀，不構(gòu)成任何形式的業(yè)務(wù)操作指引或監(jiān)管意見，其內(nèi)容僅作為行業(yè)執(zhí)業(yè)的借鑒和警示。我協(xié)會將根據(jù)評估業(yè)務(wù)發(fā)展，適時對本風(fēng)險提示進(jìn)行補(bǔ)充或更新。

山東省資產(chǎn)評估協(xié)會

2026年1月6日

　　附件

山東省資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)風(fēng)險提示(2025)

　　一、業(yè)務(wù)承接與計劃環(huán)節(jié)

　　風(fēng)險點1：業(yè)務(wù)基本事項調(diào)查與風(fēng)險評估流于形式

　　風(fēng)險情形：未充分收集并核實評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為審批文件;對評估報告使用范圍、價值類型、評估基準(zhǔn)日等關(guān)鍵事項界定不清或記錄不全;業(yè)務(wù)風(fēng)險評價、專業(yè)勝任能力與獨立性評價缺失或評價簡單化、無復(fù)核痕跡。

　　例如：在山東XX重工實業(yè)有限公司存貨抵押評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對業(yè)務(wù)基本事項的調(diào)查與風(fēng)險評估嚴(yán)重流于形式。對于本次涉及大宗金屬存貨(鋼錠、鋼錠模具、鍛件、廢鋼等)重量逾1.7萬噸、賬面價值近九千萬元的抵押評估業(yè)務(wù)，工作底稿中完全缺失對機(jī)構(gòu)自身及項目人員是否具備相應(yīng)專業(yè)勝任能力的分析評價記錄，亦未見任何形式的獨立性聲明或利益沖突調(diào)查文件。該機(jī)構(gòu)在未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第八、九條規(guī)定，對關(guān)鍵基本事項進(jìn)行充分收集、核實并完成系統(tǒng)性風(fēng)險評估的情況下，便草率承接項目并啟動評估作業(yè)，為整個項目的執(zhí)業(yè)質(zhì)量失控埋下隱患，直接違反了《資產(chǎn)評估法》關(guān)于評估機(jī)構(gòu)應(yīng)依法獨立、客觀、公正執(zhí)業(yè)的基本要求。

　　規(guī)范要求與建議：須嚴(yán)格執(zhí)行《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第八、九條規(guī)定。業(yè)務(wù)承接前，應(yīng)通過書面或記錄完備的方式，與委托人明確所有基本事項，并獲取必要的支持性文件。應(yīng)建立并切實執(zhí)行包含獨立性、專業(yè)能力、業(yè)務(wù)風(fēng)險三維度的綜合分析評價程序，評價過程及結(jié)論須有據(jù)可查，并經(jīng)適當(dāng)層級復(fù)核。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估法》第十三條、第二十五條;《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第九條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第八條、第九條。

　　風(fēng)險點2：資產(chǎn)評估委托合同訂立不規(guī)范

　　風(fēng)險情形：合同要素缺失，如缺少委托人/評估機(jī)構(gòu)住所、聯(lián)系人及聯(lián)系方式、評估服務(wù)費金額及支付方式、報告使用范圍等;合同簽署不規(guī)范，如缺少法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)合伙人簽字、簽署日期;合同內(nèi)容與業(yè)務(wù)洽談記錄不一致(如價值類型)。

　　例如：在XXX熱電股份有限公司擬股權(quán)收購所涉及的股東全部權(quán)益市場價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對委托合同的訂立管理存在明顯疏漏。本次評估對象為一家總資產(chǎn)近17億元、凈資產(chǎn)賬面價值約6.5億元的熱電企業(yè)股東全部權(quán)益，評估結(jié)論較賬面價值增值約30%，為重大股權(quán)收購行為提供價值依據(jù)。檢查發(fā)現(xiàn)，該項目《資產(chǎn)評估委托合同》存在委托方(XXX熱電股份有限公司)未簽字的重要瑕疵。該機(jī)構(gòu)在未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估委托合同》第四條、第六條的規(guī)定，確保合同由當(dāng)事人法定代表人或授權(quán)代表有效簽署的情況下，即開展了后續(xù)評估作業(yè)，致使業(yè)務(wù)委托關(guān)系的法律形式基礎(chǔ)不完備，直接違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十條關(guān)于規(guī)范訂立業(yè)務(wù)委托合同的基本要求。

　　規(guī)范要求與建議：委托合同應(yīng)全面覆蓋《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估委托合同》第六條所列內(nèi)容。簽署前應(yīng)核對合同內(nèi)容與前期洽談記錄的一致性。務(wù)必確保合同由法定代表人或執(zhí)行合伙事務(wù)合伙人簽字并加蓋機(jī)構(gòu)印章，且要素齊全、表述清晰，避免后續(xù)糾紛。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估委托合同》第四條、第六條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十條。

　　風(fēng)險點3：資產(chǎn)評估計劃編制缺失或失當(dāng)

　　風(fēng)險情形：未編制資產(chǎn)評估計劃;計劃編制時間早于業(yè)務(wù)委托合同簽訂日期;計劃中的評估工作時間安排早于評估基準(zhǔn)日，邏輯不合理。

　　例如：在XXX石化科技有限公司擬資產(chǎn)抵押貸款行為涉及的設(shè)備類資產(chǎn)價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)編制的資產(chǎn)評估計劃存在嚴(yán)重邏輯錯誤和時間倒置問題。本次評估涉及緩沖罐、混合罐、無縫鋼管等設(shè)備共計逾2萬臺(套/噸)，賬面原值達(dá)4.56億元，評估結(jié)論超4億元，屬于重大資產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)。檢查發(fā)現(xiàn)，該機(jī)構(gòu)提交的《資產(chǎn)評估工作計劃》中，將評估現(xiàn)場調(diào)查、資產(chǎn)清查、評定估算等核心程序的執(zhí)行時間(9月28日至10月30日)大量安排在評估基準(zhǔn)日(2024年10月8日)之后，且計劃編制時間早于評估委托合同的簽訂日期。該機(jī)構(gòu)在未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第七條、第十一條的規(guī)定，確保評估計劃中各項工作的時間進(jìn)度安排與評估基準(zhǔn)日保持合理邏輯關(guān)系的情況下，便以此失當(dāng)?shù)挠媱澲笇?dǎo)項目作業(yè)，致使評估程序的時間邏輯基礎(chǔ)出現(xiàn)根本性矛盾，計劃的指導(dǎo)和管控作用形同虛設(shè)，無法保證評估程序在基準(zhǔn)日前提下有效執(zhí)行。

　　規(guī)范要求與建議：所有評估項目均應(yīng)編制資產(chǎn)評估計劃，計劃內(nèi)容應(yīng)包括主要過程、時間進(jìn)度、人員安排等，并確保其與業(yè)務(wù)約定、評估基準(zhǔn)日等邏輯一致。計劃應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)具體情況合理確定繁簡程度，并作為項目執(zhí)行與督導(dǎo)的依據(jù)。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第七條、第十一條。

　　二、 現(xiàn)場調(diào)查與資料核查環(huán)節(jié)

　　風(fēng)險點4：現(xiàn)場調(diào)查程序執(zhí)行不到位

　　風(fēng)險情形：未對存貨、在建工程、設(shè)備等重要資產(chǎn)實施必要的現(xiàn)場監(jiān)盤或勘查;現(xiàn)場調(diào)查記錄(如盤點表、勘查記錄)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)持有人或管理人簽字、蓋章確認(rèn);缺失對評估對象法律權(quán)屬狀況、物理狀態(tài)、使用環(huán)境的現(xiàn)場核實記錄;在法院委托業(yè)務(wù)中，雖遇當(dāng)事人不配合，但未在報告中充分披露程序受限情況及替代措施。

　　例如：在青島XXX食品有限公司擬轉(zhuǎn)讓青島XXXX投資有限公司股權(quán)所涉及的股東部分權(quán)益價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對現(xiàn)場調(diào)查程序的執(zhí)行嚴(yán)重缺失。本次評估目的是為股權(quán)轉(zhuǎn)讓提供價值參考，評估范圍主要為被評估單位持有的一宗面積為30572平方米的工業(yè)用途土地使用權(quán)。檢查發(fā)現(xiàn)，該機(jī)構(gòu)工作底稿中“未見現(xiàn)場勘察記錄”。對于以不動產(chǎn)為核心資產(chǎn)的評估項目，該機(jī)構(gòu)未依據(jù)《資產(chǎn)評估法》第二十五條及《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十二條、第十四條的規(guī)定，對評估范圍內(nèi)的土地使用權(quán)實施必要的現(xiàn)場勘查，未形成記錄土地實際狀況、利用現(xiàn)狀、周邊環(huán)境等關(guān)鍵信息的書面或影像資料，亦無證據(jù)表明相關(guān)核實結(jié)果獲得了產(chǎn)權(quán)持有人的確認(rèn)。該機(jī)構(gòu)在未履行基本現(xiàn)場調(diào)查程序的情況下，即對土地使用權(quán)價值進(jìn)行評定估算，導(dǎo)致評估作業(yè)缺乏對資產(chǎn)物理狀態(tài)與使用環(huán)境的直接核實依據(jù)，程序執(zhí)行存在重大缺陷，難以保障評估結(jié)論的合理性。

　　規(guī)范要求與建議：須執(zhí)行現(xiàn)場調(diào)查程序，并根據(jù)重要性原則采用逐項或抽樣方式。所有現(xiàn)場調(diào)查活動均需形成書面或影像記錄，關(guān)鍵核實結(jié)果應(yīng)獲得相關(guān)當(dāng)事人確認(rèn)。如遇程序受限，應(yīng)在履行告知義務(wù)后，依據(jù)現(xiàn)有材料評估，并在報告中詳細(xì)披露受限情況、采取的措施及其對結(jié)論的可能影響。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估法》第二十五條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十二條、第十四條;《人民法院委托評估工作規(guī)范》第十八條、十九條。

　　風(fēng)險點5：核查驗證工作嚴(yán)重不足

　　風(fēng)險情形：對收入、成本費用等預(yù)測數(shù)據(jù)，未執(zhí)行必要的分析、核對等核查驗證程序;對應(yīng)收/應(yīng)付等往來款項，替代程序(如檢查合同、發(fā)票)缺失關(guān)鍵支撐資料;對存貨、設(shè)備等資產(chǎn)的取價依據(jù)(如詢價記錄)缺失、不相關(guān)(如使用廢止標(biāo)準(zhǔn))或記錄不完整;對引用的土地成交案例、行業(yè)數(shù)據(jù)等外部信息，未說明來源及核查方式。

　　例如：在山東XX集團(tuán)有限公司擬出售1500t/a貴金屬智能提純工藝產(chǎn)業(yè)化應(yīng)用項目資產(chǎn)組全部權(quán)益評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對關(guān)鍵評估資料的核查驗證流于形式。本次評估涉及三宗土地使用權(quán)，面積合計68676平方米，是資產(chǎn)組的重要組成部分。檢查發(fā)現(xiàn)，該機(jī)構(gòu)工作底稿中關(guān)于土地市場比較法所使用的“土地詢價記錄不規(guī)范”。評估人員在引用外部土地成交案例作為評估作價依據(jù)時，未依據(jù)《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十四條及《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十五條、第十七條的規(guī)定，對相關(guān)案例信息的來源進(jìn)行審慎核查與清晰記錄，亦未說明其通過何種公開、可靠渠道獲取并驗證了這些案例的交易情況、價格內(nèi)涵等關(guān)鍵信息。該機(jī)構(gòu)在未對支撐土地使用權(quán)評估結(jié)論的核心外部信息執(zhí)行有效核查驗證的情況下，即直接采用其數(shù)據(jù)進(jìn)行測算，違背了“核查驗證是評估程序核心”的基本原則，導(dǎo)致重要取價依據(jù)的可驗證性與可靠性存疑，直接影響評估結(jié)論的合理性。

　　規(guī)范要求與建議：恪守“核查驗證是評估程序核心”的原則。對所有評估活動中使用的資料，均應(yīng)保持職業(yè)懷疑，采取觀察、詢問、書面審查、實地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等一種或多種方式進(jìn)行核查驗證，并將過程與結(jié)論完整記錄于工作底稿。不得未經(jīng)核查直接采用假設(shè)或他人提供的數(shù)據(jù)。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則》第十四條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十五條、第十七條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--企業(yè)價值》第十一條。

　　三、評估方法應(yīng)用與評定估算環(huán)節(jié)

　　風(fēng)險點6：評估方法選擇與適用性分析不充分

　　風(fēng)險情形：方法選擇單一且理由不充分(如聲稱市場無案例但實際存在，或成本法適用條件明顯滿足卻未采用);方法適用性分析缺失或過于籠統(tǒng)，未結(jié)合評估目的、對象、價值類型、資料收集情況具體分析;對衍生方法(如假設(shè)開發(fā)法)的應(yīng)用不合規(guī)。

　　例如：在山東XX科技有限公司擬價值咨詢涉及11項發(fā)明專利所有權(quán)與使用權(quán)資產(chǎn)評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對評估方法的選擇雖進(jìn)行了形式說明，但其適用性分析未能揭示核心矛盾，導(dǎo)致所選收益法在實際應(yīng)用中的基礎(chǔ)嚴(yán)重缺失。本次評估對象為“一種激光雷達(dá)裝置”等11項發(fā)明專利，評估價值約6500萬元。評估報告中，評估師雖分析了市場法、成本法及收益法，并以“市場公開交易案例難以收集”為由排除市場法，以“研發(fā)投入無法有效統(tǒng)計”為由排除成本法，最終選擇收益法，其理由為“未來產(chǎn)品收入可以被預(yù)測”。然而，檢查工作底稿揭示，支撐該收益法應(yīng)用的關(guān)鍵前提與證據(jù)存在重大缺陷：一是評估測算所依據(jù)的“未來銷售收入預(yù)測”與企業(yè)蓋章申報的預(yù)測數(shù)據(jù)不一致;二是對專利收益期的評估測算過程未考慮技術(shù)收益隨時間的合理衰減;三是完全缺失對前述收入預(yù)測數(shù)據(jù)的核查驗證資料。該機(jī)構(gòu)在未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估方法》第五條、第二十二條、第二十四條的要求，對所選收益法賴以成立的關(guān)鍵參數(shù)(未來收益)的可獲得性、可靠性及預(yù)測邏輯進(jìn)行審慎分析和有效驗證的情況下，便認(rèn)定收益法適用并進(jìn)行估算。這實質(zhì)上意味著評估報告中所稱的“未來產(chǎn)品收入可以被預(yù)測”這一核心適用條件，在執(zhí)業(yè)過程中并未被有效滿足或證實，方法選擇理由與實際執(zhí)業(yè)證據(jù)脫節(jié)，導(dǎo)致評估結(jié)論的形成基礎(chǔ)存在根本性疑問。

　　規(guī)范要求與建議：應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估業(yè)務(wù)具體情況，分析市場法、收益法和成本法三種基本方法的適用性。選擇一種方法的，須在報告中充分披露其他方法不適用的原因。選用衍生方法需確保其邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、參數(shù)可獲。方法選擇理由須在報告和底稿中詳細(xì)闡述。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估方法》第五條、第二十二條、第二十四條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--不動產(chǎn)》第十六條。

　　風(fēng)險點7：評估參數(shù)選取與測算過程不嚴(yán)謹(jǐn)

　　風(fēng)險情形：折現(xiàn)率、成新率、價值比率、流動性折扣等關(guān)鍵參數(shù)確定過程缺失或依據(jù)不足(如缺乏行業(yè)數(shù)據(jù)、市場案例支持);測算公式引用錯誤(如土地成本法公式與規(guī)程不符);計算過程存在鏈接錯誤、邏輯矛盾;未考慮相關(guān)稅費(如土地增值稅、所得稅)對價值的影響。

　　例如：在XXX旅游開發(fā)有限公司擬退出青島XX商業(yè)運營管理有限公司股權(quán)所涉及的股東全部權(quán)益價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在多項重要資產(chǎn)的評估參數(shù)選取與測算過程中存在嚴(yán)重疏漏，導(dǎo)致評估結(jié)論的合理性存疑。本次評估對象為一家涉及房地產(chǎn)、旅游開發(fā)的綜合性商業(yè)運營公司，其核心資產(chǎn)包括約1642.8畝山林的承包經(jīng)營權(quán)、174.5畝果園的經(jīng)營權(quán)，以及已建成待售的商品房、車位等存貨，評估后凈資產(chǎn)增值逾5600萬元，增值率達(dá)58.23%。檢查發(fā)現(xiàn)，該機(jī)構(gòu)在評定估算環(huán)節(jié)存在多處關(guān)鍵缺陷：一是對于通過租賃方式取得的大面積山林及果園土地，在作為“使用權(quán)資產(chǎn)”評估其收益法價值時，完全未依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及評估對價原則，同步確認(rèn)并評估對應(yīng)的“租賃負(fù)債”，導(dǎo)致資產(chǎn)虛增而負(fù)債漏評，凈資產(chǎn)評估值被顯著高估。二是對于其他應(yīng)收款、預(yù)付賬款、預(yù)收賬款等往來款項的評估，工作底稿中僅有簡單的賬齡列表，完全“未見”對其可收回性或需支付可能性進(jìn)行獨立分析、函證或獲取外部證據(jù)的記錄，評估所依據(jù)的“減值依據(jù)不充分”，參數(shù)選取流于形式。三是對于采用市場比較法評估的、尚未取得預(yù)售許可的存貨(商品房及車位)，在測算其可變現(xiàn)凈值時，“未考慮銷售過程中后續(xù)發(fā)生的銷售費用、相關(guān)稅費(如增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅)及合理的利潤折減等因素”，直接以毛售價作為評估值，背離了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--企業(yè)價值》關(guān)于現(xiàn)金流預(yù)測應(yīng)扣除相關(guān)稅費及成本的要求。該機(jī)構(gòu)在未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十九條等規(guī)定，對上述關(guān)鍵參數(shù)(如負(fù)債確認(rèn)必要性、減值比率、凈收益計算口徑)的選取理由、計算過程和潛在影響進(jìn)行審慎分析、驗證和完整披露的情況下，便得出了最終評估結(jié)論，致使整個測算過程的基礎(chǔ)薄弱、邏輯斷裂，評估結(jié)果的公允性受到根本性質(zhì)疑。

　　規(guī)范要求與建議：所有重要參數(shù)的選取均需說明來源、計算或判斷過程，并提供支持性證據(jù)。測算過程應(yīng)清晰、可復(fù)核，避免低級計算錯誤。應(yīng)結(jié)合評估對象具體情況，審慎考慮相關(guān)稅費、資本性支出、營運資金等對評估結(jié)論的影響。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第十九條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--企業(yè)價值》第三十一條至第三十四條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--機(jī)器設(shè)備》第二十條。

　　風(fēng)險點8：評估假設(shè)與限制條件使用不合理

　　風(fēng)險情形：將本應(yīng)核查驗證的權(quán)屬狀況、資產(chǎn)狀態(tài)等直接作為評估假設(shè)(如“假設(shè)資產(chǎn)權(quán)屬清晰”);評估假設(shè)與評估目的、價值類型明顯矛盾(如處置目的卻假設(shè)“原地持續(xù)使用”);未根據(jù)司法處置財產(chǎn)特點合理使用“移地使用”等假設(shè);假設(shè)披露不完整。

　　例如：在山東省XX委員會擬確定報廢資產(chǎn)價值涉及的電子設(shè)備等資產(chǎn)市場價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)設(shè)立的評估假設(shè)與本次評估的根本目的存在直接且顯著的矛盾，致使評估結(jié)論成立的前提基礎(chǔ)無效。本次評估對象為671項已“明顯破損，無法使用”且擬報廢處置的電子設(shè)備，評估價值僅1.9萬余元，屬于典型的資產(chǎn)報廢價值評估。然而，檢查發(fā)現(xiàn)，該機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)評估報告“特別事項說明”中作出了“本評估結(jié)論僅在委估資產(chǎn)原地原用途使用”的核心假設(shè)。這一假設(shè)與報告載明的“擬確定報廢資產(chǎn)價值”的評估目的完全背道而馳。“報廢處置”行為意味著資產(chǎn)將終止現(xiàn)有用途并被拆解、回收或廢棄，而“原地原用途使用”假設(shè)則意味著資產(chǎn)將在當(dāng)前地點按原有功能持續(xù)使用，兩者在資產(chǎn)使用狀態(tài)、價值實現(xiàn)方式和市場條件上存在本質(zhì)沖突。該機(jī)構(gòu)未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第二十三條關(guān)于評估假設(shè)應(yīng)當(dāng)合理、并與評估目的、價值類型等保持一致的要求，設(shè)立并披露與報廢處置目的相適配的假設(shè)(如“資產(chǎn)以拆零或廢料形式在二手或回收市場交易”)，而是錯誤地沿用了持續(xù)使用假設(shè)。這使得整個評估測算所依賴的前提條件與評估業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)嚴(yán)重脫節(jié)，評估結(jié)論無法為“確定報廢價值”這一目的提供合理參考，假設(shè)的運用存在根本性錯誤。

　　規(guī)范要求與建議：評估假設(shè)應(yīng)是評估結(jié)論成立的前提條件，而非替代核查程序。假設(shè)須合理、有依據(jù)，并與評估目的、價值類型保持一致。執(zhí)行司法執(zhí)行財產(chǎn)處置評估業(yè)務(wù)，應(yīng)結(jié)合財產(chǎn)特點合理使用假設(shè)。所有重要假設(shè)均應(yīng)在報告中清晰披露。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第二十三條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--機(jī)器設(shè)備》第十一條;《人民法院委托司法執(zhí)行財產(chǎn)處置資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》第五條。

　　四、評估報告出具與披露環(huán)節(jié)

　　風(fēng)險點9：評估報告內(nèi)容不完整、不規(guī)范

　　風(fēng)險情形：報告要件缺失，如無目錄、摘要、聲明、評估結(jié)論匯總表;價值類型表述不清或與評估目的不符;評估依據(jù)(尤其是準(zhǔn)則依據(jù))列示不全或引用已廢止文件;評估方法適用性分析、評估結(jié)論形成過程分析等重要章節(jié)缺失。

　　例如：在山東省XX第XX學(xué)校擬處置報廢資產(chǎn)事宜涉及的設(shè)備類資產(chǎn)殘余價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告在內(nèi)容完整性、一致性及規(guī)范性方面存在多處嚴(yán)重缺陷。本次評估對象為76項待報廢電子設(shè)備，評估結(jié)論為0元。檢查發(fā)現(xiàn)，該報告存在以下關(guān)鍵問題：一是報告核心內(nèi)容自相矛盾，《評估說明》中“評估結(jié)論及其分析”部分載明的設(shè)備評估值為21484.99元，與《資產(chǎn)評估報告》正文中最終結(jié)論“殘余價值為人民幣零元”不符，構(gòu)成根本性錯誤。二十價值類型的選擇與定義混亂，評估業(yè)務(wù)基本事項調(diào)查表中記錄的價值類型為“市場價值”，而正式評估報告中采用的價值類型為“殘余價值”，二者不一致且未作任何說明;同時，鑒于委估資產(chǎn)已處于“拆除集中存放”的待處置狀態(tài)，選擇“殘余價值”作為價值類型亦缺乏合理性分析。三是評估依據(jù)嚴(yán)重缺失，本次評估目的為事業(yè)單位國有資產(chǎn)報廢處置，屬于法定應(yīng)遵循國有資產(chǎn)評估管理相關(guān)規(guī)定的經(jīng)濟(jì)行為，但報告“評估依據(jù)”部分完全未列示《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》等須遵循的國有資產(chǎn)管理法規(guī)，亦未完整引用《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》等相關(guān)評估準(zhǔn)則。該機(jī)構(gòu)未依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第四條、第十四條、第十七條等關(guān)于報告內(nèi)容應(yīng)完整、準(zhǔn)確、一致，以及價值類型選擇應(yīng)與評估目的相匹配的要求，導(dǎo)致出具的評估報告核心要素沖突、關(guān)鍵依據(jù)缺失、結(jié)論形成過程無法得到合理解釋，嚴(yán)重違反了評估報告編制的基本規(guī)范。

　　規(guī)范要求與建議：報告格式與內(nèi)容須嚴(yán)格遵守《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》及《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》(如適用)的要求。確保報告結(jié)構(gòu)完整、要素齊全、依據(jù)準(zhǔn)確、表述清晰。價值類型的選擇和定義應(yīng)準(zhǔn)確，并與評估目的相匹配。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第四條、第十四條、第十七條、第二十條;《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》相關(guān)條款。

　　風(fēng)險點10：特別事項及其他重要信息披露不充分

　　風(fēng)險情形：對權(quán)屬資料不完整或存在瑕疵、委托人未提供的關(guān)鍵資料、未決訴訟、重大期后事項、評估程序受限、利用專家工作、引用其他報告結(jié)論等情況披露不充分或完全未披露;對資產(chǎn)瑕疵(如設(shè)備殘留污染物)可能產(chǎn)生的或有負(fù)債未予關(guān)注或披露。

　　例如：在XXX熱電股份有限公司擬股權(quán)收購所涉及的股東全部權(quán)益市場價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)雖在報告中設(shè)置了“特別事項說明”章節(jié)，但對部分關(guān)鍵信息的披露仍存在不足或缺失，可能影響報告使用人對評估結(jié)論的理解與判斷。本次評估涉及資產(chǎn)規(guī)模近17億元，凈資產(chǎn)評估增值約1.96億元，且被評估單位存在大額對外擔(dān)保、資產(chǎn)抵押、未決訴訟等復(fù)雜情況。檢查發(fā)現(xiàn)，該機(jī)構(gòu)在報告編制中存在以下披露問題：一是對于評定估算中“遞延收益評估時未考慮所得稅的影響”這一專業(yè)處理，未在特別事項中予以說明并提示其對評估結(jié)論的可能影響。二是報告“評估依據(jù)”中引用的《山東省建設(shè)工程費用項目組成及計算規(guī)則》(魯建標(biāo)字〔2016〕40號)為已廢止文件，但未在特別事項中說明該廢止?fàn)顟B(tài)是否對取價產(chǎn)生實質(zhì)影響或已采取的替代措施。雖然報告對部分權(quán)屬瑕疵、抵押擔(dān)保、未決訴訟等進(jìn)行了羅列，但對上述直接影響評估技術(shù)處理合規(guī)性及取價依據(jù)有效性的具體問題，未能依據(jù)《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第二十五條的規(guī)定，作為可能影響評估結(jié)論或?qū)�報告使用人理解評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響的事項進(jìn)行充分、清晰的專項披露。該機(jī)構(gòu)未能確保所有重要信息得到全面、如實的揭示，使得報告在關(guān)鍵細(xì)節(jié)的透明度上存在瑕疵，可能削弱報告使用者對評估結(jié)論形成過程及潛在風(fēng)險的完整認(rèn)知。

　　規(guī)范要求與建議：凡可能影響評估結(jié)論或報告使用人理解評估結(jié)論的事項，均應(yīng)作為特別事項予以充分、如實披露。披露內(nèi)容應(yīng)具體明確，揭示風(fēng)險，不得以籠統(tǒng)措辭規(guī)避責(zé)任。對于司法執(zhí)行財產(chǎn)，應(yīng)嚴(yán)格按照法院委托范圍進(jìn)行評估和披露。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第二十五條;《人民法院委托司法執(zhí)行財產(chǎn)處置資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》第九條、第二十九條。

　　風(fēng)險點11：評估報告與評估說明、工作底稿存在矛盾

　　風(fēng)險情形：報告正文結(jié)論與評估說明中的結(jié)論不一致;報告披露的評估范圍、資產(chǎn)狀態(tài)、取價依據(jù)等內(nèi)容與工作底稿實際支持證據(jù)不符;報告附件(如經(jīng)濟(jì)行為文件、承諾函、權(quán)屬證明、明細(xì)表)缺失或與底稿不一致。

　　例如：在XX市XX開發(fā)投資有限公司擬作價入賬所涉及的二十六宗海域使用權(quán)市場價值評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告正文與對應(yīng)的工作底稿之間，在關(guān)鍵程序履行記錄和評估依據(jù)文件的歸檔方面，存在多處內(nèi)容矛盾、支持證據(jù)缺失的突出問題，形成了典型的“兩張皮”現(xiàn)象。首先，報告正文第八部分“評估程序?qū)嵤┻^程和情況”中，明確且詳細(xì)地描述了“指導(dǎo)企業(yè)在資產(chǎn)自查的基礎(chǔ)上，按照評估機(jī)構(gòu)提供的‘資產(chǎn)清查評估明細(xì)表’……對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)逐一登記填報”的現(xiàn)場調(diào)查與資料收集過程。 然而，檢查其項目工作底稿，卻完全缺失作為該程序核心載體的《資產(chǎn)評估申報表》。報告所述的程序性工作在底稿中無跡可尋，導(dǎo)致報告描述的執(zhí)業(yè)過程淪為無本之木。其次，報告正文第六部分“評估依據(jù)”的(六)其他參考依據(jù)中，清晰列示了“XX市XX開發(fā)投資有限公司撰寫的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》”這一關(guān)鍵文件。 但核查項目歸檔檔案，該份本應(yīng)作為評估基礎(chǔ)與結(jié)論重要支撐的《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說明》同樣缺失未見。 上述兩處矛盾清晰表明，該機(jī)構(gòu)在報告編制與底稿歸檔環(huán)節(jié)嚴(yán)重脫節(jié)，報告中所聲稱的已實施程序、所依據(jù)的資料，在底稿中均得不到對應(yīng)證據(jù)的支持，嚴(yán)重違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》及《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估檔案》中關(guān)于報告內(nèi)容與工作底稿應(yīng)相互印證、形成完整證據(jù)鏈的基本要求，使得評估結(jié)論的可驗證性與可靠性大打折扣。

　　規(guī)范要求與建議：建立嚴(yán)格的報告與底稿核對機(jī)制。確保報告中的所有陳述、結(jié)論均有相應(yīng)的工作底稿支持，且內(nèi)容一致。報告出具前，須核對附件完整性及與底稿的一致性，杜絕“兩張皮”現(xiàn)象。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估報告》第四條、第二十八條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估檔案》相關(guān)要求。

　　五、工作底稿編制與檔案管理環(huán)節(jié)

　　風(fēng)險點12：工作底稿不完整、難以勾稽

　　風(fēng)險情形：缺失關(guān)鍵過程記錄，如重要參數(shù)計算過程、內(nèi)部審核記錄、現(xiàn)場調(diào)查記錄;缺失重要支撐資料，如經(jīng)確認(rèn)的申報表、承諾函、權(quán)屬證明、詢價記錄、函證回函;底稿未建立索引或索引混亂，無法有效反映勾稽關(guān)系;操作類底稿嚴(yán)重缺失。

　　例如：在XX人民法院擬司法鑒定財產(chǎn)損失涉及的XX酒店管理有限公司擁有的商鋪裝修損失、經(jīng)營損失資產(chǎn)評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)歸集的工作底稿存在嚴(yán)重不完整、記錄混亂且難以相互勾稽的問題，導(dǎo)致評估過程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)無法追溯與復(fù)核。首先，在“經(jīng)營損失”評估這一核心環(huán)節(jié)，評估報告第七部分明確其評估思路需基于經(jīng)營收入與變動費用數(shù)據(jù)，并提及引用了“中華人民共和國文化和旅游部公布的《全國星級飯店經(jīng)營情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)》”作為關(guān)鍵取價依據(jù)。然而，在項目檢查對應(yīng)的操作類工作底稿中，完全缺失關(guān)于上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)的具體文件、來源網(wǎng)頁截圖或分析采用過程記錄，也未見評估人員為驗證該外部數(shù)據(jù)適用性而進(jìn)行的任何市場調(diào)查、比較或分析說明底稿。 這使得報告所稱的取價依據(jù)淪為“空中樓閣”，重要支撐資料的缺失導(dǎo)致經(jīng)營損失評估結(jié)論的形成過程不可驗證。其次，整個評估檔案的整理歸集混亂。檢查發(fā)現(xiàn)，該項目所有工作底稿均未建立統(tǒng)一、清晰的索引編號體系。 現(xiàn)場調(diào)查記錄、資產(chǎn)勘查表、評定估算過程稿、核查驗證資料、內(nèi)部審核意見等各類底稿混雜堆放，無法通過索引號快速定位與報告具體內(nèi)容(如評估方法參數(shù)選取、現(xiàn)場狀況描述、特定資產(chǎn)測算)相對應(yīng)的支持性文件，底稿之間的邏輯勾稽關(guān)系斷裂。上述問題共同暴露了該機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中對工作底稿的編制、歸集嚴(yán)重失范，既違反了《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估檔案》關(guān)于工作底稿應(yīng)真實、完整、清晰記錄形成評估結(jié)論的過程及依據(jù)，并建立索引以便復(fù)核檢索的基本要求。

　　規(guī)范要求與建議：工作底稿應(yīng)真實完整、記錄清晰、標(biāo)識一致，能夠全面反映評估程序?qū)嵤┣闆r、支持評估結(jié)論。須按照管理類與操作類進(jìn)行分類整理，編制目錄和索引，確保資料間可追溯、可復(fù)核。檔案歸檔應(yīng)及時、完整。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估檔案》第九條、第十一條、第十四條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第七條。

　　風(fēng)險點13：內(nèi)部質(zhì)量控制(三級復(fù)核)形同虛設(shè)

　　風(fēng)險情形：復(fù)核記錄缺失或無實質(zhì)性審核意見;復(fù)核流于形式，未發(fā)現(xiàn)明顯重大錯漏;不同級別復(fù)核內(nèi)容雷同，未體現(xiàn)復(fù)核重點差異;項目人員與復(fù)核人員責(zé)任不清。

　　例如：在XXX發(fā)展集團(tuán)有限公司建筑材料分公司擬資產(chǎn)處置涉及的XX拌合場廢舊資產(chǎn)評估項目中，某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)雖然在其報告第八部分“評估程序?qū)嵤┻^程和情況”中聲稱“按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則和內(nèi)部質(zhì)量控制制度，對初步資產(chǎn)評估報告進(jìn)行內(nèi)部審核”，但其工作底稿所反映的內(nèi)部三級復(fù)核機(jī)制已完全流于形式，未能發(fā)揮應(yīng)有的質(zhì)量把關(guān)作用。檢查發(fā)現(xiàn)，該項目的歸檔底稿中雖有名為“三級審核意見表”的文件，但復(fù)核意見欄內(nèi)容極為空泛，僅籠統(tǒng)填寫“報告撰寫規(guī)范”或“同意出具”等字樣，完全未涉及對評估方法適用性分析缺失、權(quán)屬依據(jù)披露不全、評估結(jié)論增值稅狀態(tài)不明、業(yè)務(wù)報備類型錯誤(法定評估業(yè)務(wù)錯誤報備為咨詢報告)等底稿及報告中存在的多項明顯瑕疵與問題的任何審核意見、質(zhì)疑或修改要求。不同層級的復(fù)核記錄內(nèi)容高度雷同，未能體現(xiàn)項目負(fù)責(zé)人、部門負(fù)責(zé)人及機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人各自應(yīng)關(guān)注的重點與深度差異。這種“為簽字而簽字”的復(fù)核，導(dǎo)致原本應(yīng)在內(nèi)部審核環(huán)節(jié)被發(fā)現(xiàn)并糾正的一系列程序性與實質(zhì)性問題(如評估方法的適用性分析、關(guān)鍵依據(jù)的完整性等)被輕易放過，直至外部檢查時才暴露。該情況清晰地表明，該機(jī)構(gòu)的內(nèi)部質(zhì)量控制體系未能有效運行，三級復(fù)核制度流于形式，違反了《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》及《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》關(guān)于建立并嚴(yán)格執(zhí)行各級復(fù)核制度、確保復(fù)核工作記錄完整并具有實質(zhì)內(nèi)容的核心要求。

　　規(guī)范要求與建議：建立健全并有效執(zhí)行三級復(fù)核制度。每一級復(fù)核均應(yīng)留下書面記錄，明確復(fù)核重點、發(fā)現(xiàn)的問題、修改意見及處理結(jié)果。復(fù)核應(yīng)聚焦重大事項、關(guān)鍵程序、重要參數(shù)和結(jié)論的合理性，確保內(nèi)部質(zhì)量把關(guān)有效。

　　主要依據(jù)：《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估程序》第二十三條;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估檔案》第十三條;《資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》。

　　六、機(jī)構(gòu)內(nèi)部治理與質(zhì)量管理環(huán)節(jié)

　　風(fēng)險點14：未持續(xù)滿足執(zhí)業(yè)條件與檔案管理缺失

　　風(fēng)險情形：資產(chǎn)評估師數(shù)量、社保繳納等不符合《資產(chǎn)評估法》持續(xù)執(zhí)業(yè)條件;評估檔案未妥善保管，存在遺失或損毀風(fēng)險;未按規(guī)定計提職業(yè)風(fēng)險基金或購買職業(yè)責(zé)任保險。

　　例如：在2025年度的行業(yè)監(jiān)督檢查及日常監(jiān)管工作中，發(fā)現(xiàn)部分資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，尤其是部分自設(shè)立以來長期未實際開展評估業(yè)務(wù)的“休眠”機(jī)構(gòu)，其運營狀態(tài)隱蔽地放大了“未持續(xù)滿足執(zhí)業(yè)條件與檔案管理缺失”的復(fù)合性風(fēng)險，對行業(yè)監(jiān)管的底線構(gòu)成了直接挑戰(zhàn)。如，檢查發(fā)現(xiàn)某資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)自成立以來，公開渠道或業(yè)務(wù)報備系統(tǒng)中無任何有效執(zhí)業(yè)記錄，長期處于“零業(yè)務(wù)”狀態(tài)。這種非正常的經(jīng)營停滯，往往伴隨核心專業(yè)人員的流失，從而導(dǎo)致機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評估師數(shù)量無法持續(xù)滿足《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第十五條對公司制機(jī)構(gòu)“應(yīng)當(dāng)有八名以上評估師”的法定底線要求，其社保繳納情況亦無法證實評估師為專職在崗，涉嫌存在“掛名”情形。與此同時，因其長期無業(yè)務(wù)產(chǎn)出，機(jī)構(gòu)實質(zhì)上無從建立并執(zhí)行有效的項目檔案管理制度。現(xiàn)場檢查時，不僅無法提供任何歷史評估檔案以供核驗，其檔案保管場所、制度及專人管理責(zé)任均處于缺失或虛置狀態(tài)，完全保證具備滿足評估檔案“保存期限不少于十五年”法定要求的條件。

　　規(guī)范要求與建議：機(jī)構(gòu)應(yīng)定期自查，確保持續(xù)滿足法定設(shè)立條件。須建立完善的檔案管理制度，指定專人負(fù)責(zé)，確保評估檔案的安全、完整與保密。嚴(yán)格按照規(guī)定計提職業(yè)風(fēng)險基金或購買足額職業(yè)保險，增強(qiáng)風(fēng)險抵御能力。

　　主要依據(jù)：《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第十五條、第十六條、第三十三條;《資產(chǎn)評估行業(yè)財政監(jiān)督管理辦法》相關(guān)條款;《資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則--資產(chǎn)評估檔案》第十五條。